逢8真有魔咒,房地产重要信息被泄露

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近期大A股的走势又让诸位韭菜凉凉了。重要防线2691破了,底到底在哪里?

年中最重要的经济会议终于尘埃落定,关于房地产的表述是这样的:

万科的“去地产化”逻辑在半年报中有了进一步体现。

今年股民生存现状的真实报告是这样的:股指从年初的3587一路跌倒2658的低点,A股的流通总市值由年初的47.1万亿左右,下跌至40.6万亿,已缩水6.4万亿多,中登公司数据显示今年持仓账户在1.4亿户左右,照此计算平均每个账户亏损超过4.5万元。

下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

8月21日上午,万科在深圳举办2018年上半年业绩会。财报显示,2018年上半年万科实现销售金额3046.6亿元,实现营业收入1059.7亿元,同比增长51.8%;实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元,同比增长24.9%。

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请注意,一个“下决心”,一个“坚决”,足以说明这一次政策基调的与众不同。

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有A股以来,2008年是财富缩水最骇人的年份,全年股指跌了2/3,而2018年以下跌、探底为主,跌幅赶不上2008年,惨烈程度赶不上2015年的大股灾,但是阴跌不断,财富损失程度居然仅次于2008年,可你掐指一算,今年还有4个多月才结束……

更要注意的是,这一次最具突破之处,在于明确“坚决遏制房价上涨”。

除了各项稳健指标,财报中的另一大焦点是,万科首次将租赁确立为核心业务。对于这样的改变,万科总裁、首席执行官祝九胜解释这是万科定位逻辑的延伸,从城市配套服务商到美好生活服务商,万科坚持为大众服务、为普通人服务,这个逻辑自然延伸到租赁住宅,而为大众业务、普通人服务才是万科的主渠道业务。

慌不?

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不过,另外一种解读是,租赁核心化,这是万科“去地产化”的表现。就在今年6月份举办的万科2017年度股东大会上,董事长郁亮曾表示,万科的方向是明确的,但路径还不清晰,目前还无法回答十年之后物流板块占比多少,商业板块占比多少,但可以清晰的是,万科未来是美好生活的服务商,未来想到万科,想到的是美好生活,不是几栋房子。

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“坚决遏制房价上涨”有何深意?

万科“去地产化”路径

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要知道,在过去,无论中央还是地方文件,相关表述都是“坚决遏制房价过快上涨”。

财报显示,截至报告期末,万科长租公寓业务覆盖30个主要城市,累计获取房间数超过16万间,累计开业超过4万间。截至目前,万科长租公寓业务已形成青年公寓(“泊寓”)、家庭公寓、服务式公寓三类产品。报告显示,期后,万科完成15亿元住房租赁专项公司债券发行,为万科租赁住宅业务发展提供了资金支持。

其实今年年初,走势非常喜人。1月份创出了近两年的新高,1个月有18个交易日收阳,仅4个交易日收阴。这样好的开局,在A股历史上也没几次。

有没有“过快”这两个字,其内涵有天壤之别。

祝九胜表示,万科租赁新增房源主要来自三方面:第一,政府推地的时候,这是一个长租公寓用途的地,万科在北京、佛山、深圳有6个这样的项目;第二,各类机构历史上闲置的存量资产,万科通过合作方式或者通过租赁方式租过来;第三,社会上分散在个人手上的房子。

但好景不长,2月份开始快刀斩的下跌,涨幅都被吞噬,这才只是下跌的开始。到目前为止,已连续下跌六个月,跌幅超25%。

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此次租赁业务,关注点在于万科首次将租赁住宅业务确立为核心业务。按照祝九胜的解释,这个转变也符合万科美好生活服务商的定位,这只是逻辑的自然延伸。

2017年我们要仰望的京东方A,如今把去年的涨幅都快跌回去了。

这其中的要害就在于,“过快”这一表述存在相当大的弹性操作空间。从一个月涨2000变成一个月涨1900,地方都可以宣称“房价过快上涨的势头得到了遏制”。事实上,就在这一轮楼市调控中,地方政府也屡屡以此邀功,而实际上房价仍在上涨。

但这并不意味着租赁业务在万科营收中的比重分量以及租赁的赚钱能力,因为,此次半年报万科全部营业收入中,来自房地产业务的结算收入比例高达95.0%,这么看来,其他业务都是“小料”。

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而“坚决遏制房价上涨”,这就不再留有余地。不能涨就是不能涨,没有过快上涨与过慢上涨之说,也没有理性上涨与非理性上涨之别。

至于赚钱与否,祝九胜的言外之意已经透露出长租公寓还未找到盈利模式,“这是给大众、普通人提供一个居住的解决方案,从资本回报、赚钱不赚钱来说,短期来说我相信媒体朋友比我们从业者还清楚。”

宇宙第一银行工商银行,你现在还好吗?已经熊半年了。

当然,有人说,在限价新规和双合同之下,要想控制一手房房价在数字上不上涨,其实也很容易,只要严守限价严控网签就行,总之,道高一尺,魔高一丈。

因此,一个合理的解读就是,万科正在从各个层面悄然“去地产化”,程度有深有浅,范围有大有小,这是万科的长远生存逻辑。“十年之后,万科还是地产公司吗?我想应该不是了,如果还是,那也得惨淡经营了,那时在中国经济里房地产比例已经占得不高了。”郁亮曾如此表态。

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别忘了,6月底,住建部等七部门联合发布通知称,2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动,其中就有阴阳合同。

其实,“去地产化”正在一点点渗透万科,反映在业务上,就是上半年万科在商业开发与运营、物流仓储服务、养老教育、冰雪文化、娱乐文化、医疗等领域的表现。

这让我们不禁敬畏了市场,难不成这是2008年的翻版吗?

目前,已有多地楼盘因阴阳合同而被查处。

7月3日,华人文化融资百亿,信息显示是万科携阿里、腾讯领投。

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7月5日,万科发布公告称,公司通过下属全资子公司北京万科、万科横琴医疗健康与中信资本(天津)拟共同参与投资成立中信资本医疗健康专项基金。基金目标规模为人民币17亿元,首期规模为人民币8.02亿元。

2008、2018这两年的大跌,都与美国有关。

三次会议对比:调控越来越严

7月9日,万科物流发展有限公司,宣布并购太古实业旗下太古冷链物流资产包,包括上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库。这也是万科在2017年10月正式进入冷链领域、并购普洛斯之后的又一物流举动。

不一样的是美国经济情况,一样的还是A股都中招下跌了。

如果与过去两年重要会议的表述进行对比,也能发现这一次表述的与众不同。

短短一周,万科在文化娱乐、医疗、物流等领域就有三笔投资。

早在2006年,“次贷危机”就开始在美国逐步显现,但并未有爆发迹象。2007年8月,金融危机席卷美国、欧盟、日本等主要市场。2008年9月14日美国雷曼兄弟申请破产保护,被人们定义为2008年金融危机的真正起点。

2017年7月24日的重要会议,是这样定调的:

2017年8月份的万科中期业绩推介会上,郁亮首次将万科的业务归为五大类型,其中地产开发和物业管理分别被纳入前两大核心业务。第二大核心业务物业上半年的动作也不小,上半年,万科创设国内首家物业行业二手房专营店“朴邻”,并联手珠海横琴试点“物业城市”。

从2007年10月开始,道琼斯工业指数从最高的14198点一路下跌。2008年,开盘价是13261点,全年无任何像样的反弹,下跌33.84%。

要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。

2018年半年报,租赁成为第三个被列入核心业务的类型。一个推断是,将来,上述“非地产业务”的发展和前三大核心业务的路径一样,殊途同归慢慢列入核心业务。

2008年,美国的经济问题主要出在次贷危机上,无论是股市、实体经济都遭到不同程度的影响。

2017年12月的年底经济会议,是这样表述的:

而这些“非地产业务”采取的扩张手段大概率都是外部并购。例证就是,万科发展商业就是通过并购印力集团,而物流上的重大突破则是并购普洛斯。并购的好处就是试错成本低,扩张快。

但2018年,情况完全不同,虽然全球许多人对特朗普的无差别贸易战都不太看好,但美国经济却是逐渐向好。美国第二季度经济实际GDP增速为4.1%,名义GDP增速为5.4%。这样的经济速度,是美国过去40年来从未出现过的经济奇迹。

加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

为未来业绩增长未雨绸缪

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去年年中的政策定位,基本还属于原则性的;去年年底虽然更加详细,但仍是对楼市调控原则的重申,再加上租赁体系的建设。而这一次,不再是原则性表述,而是有了更加具体也更加严厉的要求。

万科的另一大忧患意识体现在对各项财务指标的管控,以及未来业绩支撑的准备上。

美国经济无太大问题,这就说明A股本轮调整,不是由全球第一大国经济拐头向下造成的。不过,美国确实是A股下跌的导火索。三月份美国计划对中兴通讯采取技术限制,紧接着打响了贸易战,开始对中国进口商品征收加量关税……

第一是上文说过的“坚决遏制房价上涨”,信号再明显不过。

具体到各项指标上,拿地投资方面,上半年万科共获取新项目117个,总规划建筑面积2049.1万平方米,权益规划建筑面积1143.9万平方米,权益地价总额约578.2亿元,均价为5054元/平方米。按建筑面积计算,90.8%的新增项目为合作项目。

贸易战挑起国的股票指数在高位震荡,不见下跌,但A股却跌的稀里哗啦。之后,每次有关贸易战的最新情况,都很大程度影响次日的开盘与收盘走势。“打铁还需自身硬”,这也折射出中国的实体经济确实出现了问题,不然为何市场反应程度比美国的还要惨烈呢?

第二是“下决心解决好房地产市场问题”,这意味着房地产乱象已经成为决策关注的重心所在。

不过,在117个新增项目中,一线城市中只有2个项目,位于上海。而万科的一线城市销售金额占比也在逐步下降,2016年上半年占比26%,2018年上半年只有18%。对此,万科内部人员向和讯房产表示,万科目前深耕的是核心城市群及都市圈。这与财报中的说法一样,半年报中提到,万科坚持聚焦城市圈,在深耕现有城市的基础上,上半年新进入涿州、盐城、银川等城市。

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第三是整治市场秩序,6月底住建部等7部门联合开展楼市专项治理行动,可以视为序幕,接下来的楼市整顿只会更加严厉,而不会有所轻松。

其实,万科的拿地节奏在下半年就有加速,补仓动作明显。数据显示,2018年1-7月,万科拿地所支付的权益价款总计为966.15亿元,较去年同期增幅达19.27%。仅7月单月,万科新增项目33个,计容建筑面积848.4万平方米,权益价款254.38亿元。此外,万科还新增物流地产项目8个,占地面积49.70万平方米,合计需支付权益价款19.98亿元。

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