十万租客奔环京,投入上百万买公寓

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01、如何正确认识杠杆?

疯狂的北京房租,正上演一出好戏。

今天(8月15日),我国统计局公布了2018年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

天下之事,无所不杠杆。自有人类以来,杠杆就一直伴随着我们。为什么?因为“杠杆”意味着“放大力量,提高效率”。

三环、四环、五环、六环附近的房子,聚集的都是价格敏感的上班族,租金蹭蹭500元、1000元、2000元的往上涨。

无疑,各地都在关注本地的房价涨跌情况。

乡下的老农在耕作的时候,用的锄头本质上就是一种杠杆,他靠的就是长长的“物理杠杆”,用很小的力气就可以快速开垦。

青年学生、上班白领,甚至是中产阶层,都禁不住大喊:这样的涨幅吃不消!

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一个东莞的企业家,他雇佣了100个工人来制造手机配件年营收5000万,他用了这100人的力气、技术来获利,不过是付出了一部分成本而已,这个过程是“管理杠杆”在起作用。

在北京生活成本急剧上升的情况下,这样,就出现了壮观的景象:知识青年们,到广阔又便宜的环京住去!

房价还在涨?

拼多多,风险投资投了大量的资金做市场推广、运营维护等等,加速发展,三年实现上市,这是一种资金杠杆。

环京聚集东西南北十几个城市,若每个城市收留1万北京租客,就是10万人的大规模迁徙!

总体来看,无论是同比(与去年同月相比),还是环比(与上个月相比)一线的城市的新房和二手房,涨幅都很小。上海还出现了价格下降。

黄铮虽然早年在谷歌混得不错,也是一个早富阶层的人,但是互联网是烧钱的领域,他自己没有足够资金,所以只有借用风投的钱,才能快速撬动更大的市场。

5年后,以住七环为荣,正在变为现实。

值得注意的是,新建商品住房环比上涨的城市有65个,下调的城市仅3个。

微观上,拼多多的人拉人,也是一种杠杆,只要一个人想买,为了砍价,他就必须再拉2个人,这个机制等于放大了拼多多获取客户的杠杆。因为一个客户会给平台拉来两个客户,从而爆发式增长。

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二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨7.3%和5.5%。

甚至大到国家治理,也得有杠杆思维。改革开放初期,总设计师提出“让一部分人先富起来,先富带动后富”。这一部分人,就是杠杆,用他们的财富效应撬动更多人接受“停止斗争,一切先前看,以发展经济为中心”的路线。

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三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.7%和5.1%。

上面几个例子都是通过杠杆原理在不同的事情上发挥巨大的作用。只是人们习以为常,没有察觉罢了。

北京房租高涨到没脾气

房价上涨集中在二三线热点城市。7月,三亚、济南房价环比涨幅均超过3%。

02、如何管理杠杆?

获悉,根据中国房地产协会官方网站上的统计数据,同比来看,北京平均租金同比上涨21.89%。

这似乎与大家感知的政策调控力度不太一样。

先来看看宏观层面中国在国际范围内的杠杆管理水平。

不得不说,这个数字是惊人的。因为,2017年已经如此高涨过一轮。

据中原地产统计数据显示,7月上海、重庆、厦门、海口、宁波、佛山、昆明等40多个城市发布了各类房地产调控升级政策,累计超过40次。

目前,中国政府部门杠杆率是46%,而德国的70%;我国居民杠杆率48%,而美国是78%。

除了毕业季需求旺盛等传统的原因之外,出租房源的结构性变化也会造成部分地方的房租上涨。

而8月各地已经有超过25个城市发布了各种调控政策。

换言之,德国政府比我们中国政府借债加杠杆更厉害,而美国居民比我们中国人更愿意透支消费。

很多租赁企业,特别是长租公寓运营商,把一些中低端的租赁房源,比如城中村收购之后做升级改造。过去有可能是中低端房源,现在变成了中高端房源,所以租金有明显的上行。

房价上涨背景下,调控政策加码趋势也很明显。

很多舆论大喊中国杠杆危险,实际放到整个世界,以中国这么高的GDP增速,对应的杠杆负债率其实是非常低的。

自从去年,北京开展清理群租房、违建房、地下室等存在安全隐患的低端租房产品之后,以品牌公寓为代表的中高端产品迅速扩张,抢占市场份额。

另外一个明显的感知是,新房非刚需族购买难度大,而且房贷利率高。

那为什么这几年要去杠杆呢?

有媒体报道,海淀租金比去年涨近一半 ,50余平老破小两居,月租金达到了1.1万!

因而,我们在楼市调控严的城市当中发现,开发商和中介在大力推售公寓。

中国的杠杆问题是地方政府举债冲动下,国企羸弱的盈利与高企的债务的矛盾,因此杠杆去化,国企先行。

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这种投资是否划算?

民企借债是有钱还的,因为都是自家的钱,省着花,并且业务盈利强;问题是国企盈利差,效率低,还借了一堆债务。所以,中国的去杠杆最大的问题在于国企和地方政府。

算一算,北京2017年高校毕业生的起薪平均为5000元出头,而吸纳就业比较多的几大职业中,快递员的平均工资在6000元左右,司机、厨师平均工资都在5000元以下。而北京这样的城市,平均房租已经接近5000元,即使合租,单间价格也高达两三千元甚至更高,占这些群体收入的一半以上,导致生活质量大打折扣。

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去杠杆的做法就是负债端债务的收缩与重组,资产端产能的停建与出清。

房租涨到没脾气,你想怎么办?

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换句话来讲,国家不会一下子收缩,造成债务悬崖式的集体违约,只是逐步收紧。

二条路,要么离开北京,要么转移便宜地方。

20多年回本,划算吗?

例如去年你可以借100万,今年只能借80万,明年只能借50万,让你一步步把债务杠杆降下来。

离开北京,又谈何容易?历经千辛万苦才积累的工作与人脉基础。

此前,蜜姐讲过身边一位朋友的同事Z先生全家买房的事儿。

产能停建与出清同理,以中国大型的钢材国企为例,目前产能严重过剩,一方面中国在全球布局一带一路,搞高铁出口,搞产能倾销,同时去掉库存;另一方面国内产能逐步降下来,数十万的工人当然不能立即遣散,只能每年少生产一点,一步步腾退。

能转移到哪个便宜的地方?答案只有一个:环京。

Z先生因为买房,养车压力大,甚至连新房装修都贷款了三四十万,就琢磨着搞点投资。

回到个人层面的房产投资也少不了杠杆。

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他卖了区县老家的房子,在工作所在的二线城市贷款买了一处套内面积99平米的公寓,总价170万。

曾经中国人是极度厌恶借钱的,因为从小被教育勤俭节约,坚持储蓄就是美德。

北京房租5、6千,环京房租1、2千

当初听中介推荐,此处的公寓临江,楼下有一条餐饮街,方便出租给酒店(方便外来游客观江景吃美食),预计月租金能达到七八千元。

为什么会这样被教育呢?因为80年代初期,中国搞建设,银行没钱,引入的外资也有限,所以国家就宣扬这种储蓄至上的理念,以方便银行将老百姓大量的闲散资金汇聚起来,拿去放贷,支持经济发展。

笔者认为,当前重点城市租赁市场存在的主要问题是供不应求,所以要增加租赁用地供给,以切实增加租赁房源供应。

但现在买过来二个多月了,房子依然还未能按预期价格出租。

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